Vývoj úrokových sazeb 2025. Pokud nenastanou nečekané události, růst úrokových sazeb v roce 2025 je spíše nepravděpodobný. Průměrná úroková sazba hypoték se v roce 2024 dostala pod 5 % a očekává se, že v nadcházejících měsících klesne až ke 4 %. Miroslav Majer (CEO) přidává svůj pohled na trh hypoték 2025: „Předpokládám, že zájem o hypotéky bude vyšší než v roce 2024. Trh by mohl překonat hranici 300 miliard korun v celkovém objemu poskytnutých úvěrů. Už výsledky druhé poloviny roku 2024 ukazují, že nás čeká další silný rok. Pokud jde o sazby, doufám, že se dostaneme k úrovni 3,5 %.“
Akční nabídky hypoték. Konkurence mezi poskytovateli hypoték může výrazně ovlivnit vývoj úrokových sazeb. Banky, které chtějí získat nové klienty, často přicházejí s atraktivními nabídkami akčních sazeb. Tyto akce cílí nejen na nové zájemce o hypotéku, ale i na ty, kteří uvažují o refinancování svého stávajícího úvěru. Zvýšená konkurence tak může přispět k dalšímu mírnému poklesu sazeb na trhu.
Vývoj cen nemovitostí v roce 2025. Rok 2025 bude pravděpodobně ve znamení dalšího růstu cen nemovitostí. Klíčovým důvodem jsou rostoucí náklady na stavební materiály a práci. K tomu se přidávají nové ekologické standardy, které zvyšují celkové náklady na výstavbu a promítají se do cen novostaveb.
Finanční situace domácností se zlepšuje. Průměrné mzdy v Česku nadále rostou. Ve třetím čtvrtletí 2024 dosáhly 45 412 korun, což po odečtení inflace znamená reálný nárůst o 4,6 %. Po letech, kdy inflace výrazně snižovala kupní sílu, se situace začíná stabilizovat. Výhled na rok 2025 je optimistický – očekává se další růst mezd, stabilní inflace na úrovni 2,6 % a udržení nízké nezaměstnanosti. Tyto faktory zvyšují důvěru domácností ve schopnost zvládat náklady spojené s bydlením.
Vývoj trhu pojištění v roce 2025. Rostoucí hodnota nemovitostí bude i nadále ovlivňovat trh pojištění. Mnozí majitelé se proto zaměří na úpravu svých pojistných smluv tak, aby odpovídaly aktuálním cenám. Tento krok pomáhá předejít podpojištění a zajistit, že případné škody budou pokryty v plné výši. Pravidelná revize smluv zůstane klíčová, zejména v době, kdy náklady na stavební materiály a služby nadále rostou.
Věcné břemeno užívání, věcné břemeno bytu. Tento právní termín se vztahuje na právo užívat nebo sdílet konkrétní majetek určeným osobám. V naší situaci to zahrnuje nemovitosti nebo jejich části. Tento druh práva je často uplatňován ve prospěch rodičů nebo prarodičů, kteří zde mohou žít až do své smrti. Když mluvíme o věcném břemeni bytu, máme na mysli právo na obývání, ale ne vlastnictví bytu jako takového. To vás může omezit v celé řadě situací. Banky obvykle nemovitosti s takovýmto omezením nepřijímají jako zástavu. Někdy může být břemeno zaznamenáno v katastru i po úmrtí oprávněné osoby. V takovém případě je nutné na katastru předložit úmrtní list, ale mějte na paměti, že výmaz může trvat. Pokud kupujete nemovitost na hypotéku, může být také nutné předložit bance doklad o výmazu břemene, abyste úvěr získali.
Věcné břemeno chůze a jízdy, věcné břemeno cesty. V souladu s Novým občanským zákoníkem může jednotlivec požadovat zajištění přístupu ke svému pozemku. To se nazývá "nezbytná cesta" a o jejím zřízení rozhoduje soud. Kromě některých specifických věcných břemen není majitel nemovitosti povinen sjednat smlouvu o věcném břemenu. Pokud k vaší nemovitosti nevede veřejná přístupová cesta (tj. cesta v majetku obce nebo správy silnic příslušného kraje apod.), máte právo na zřízení tzv. služebnosti. Tato práva mohou vzniknout několika způsoby: prostřednictvím smlouvy, rozhodnutím státního orgánu (nejčastěji soud), závětí, dohodou mezi dědici nebo vydržením. Podobnou formou práva je věcné břemeno, které umožňuje chůzi nebo jízdu, vytváření stezek nebo přístupových cest.
Věcné břemeno dožití a výměnku. Tento typ právního omezení je velmi podobný břemenu užívání, s několika společnými pravidly a zásadami. Obvykle je uplatňován majitelem nemovitosti v okamžiku, kdy se rozhodne darovat nebo prodat svůj majetek, což často bývá v případě převodu nemovitosti na děti. Majitel při tomto převodu může stanovit podmínku, že si přeje nadále užívat celou nemovitost nebo její určitou část. Tato praxe umožňuje původnímu majiteli zachovat určitou míru užívání nemovitosti až do své smrti.
Věcné břemeno dle listiny. Tento všeobecný typ břemena může zahrnovat různé druhy břemen nebo jejich kombinace. Často se jedná o specifické břemeno, které nemohl daný katastrální úřad zařadit do žádné standardní kategorie nebo se jedná o soubor více břemen uvedených v jedné listině. I když mohou mít věcná břemena v některých případech jen malý vliv na hodnotu nemovitosti a na možnosti jejího využití, v jiných situacích mohou představovat značná omezení. Je důležité si být vědom těchto potenciálních dopadů při koupi nebo prodeji nemovitosti, protože mohou významně ovlivnit vaše práva a povinnosti jako vlastníka.
Dělení na služebnost a reálná břemena. V právním řádu můžete najít dělení na služebnost a reálná břemena. Služebnost je pasivní. Vlastník nemovitosti tak musí definované věci strpět nebo se zdržet určitých činností. Příkladem je, když přes váš pozemek vede jediná možná cesta k pozemku někoho jiného. Reálná břemena jsou pak situace, kdy jako vlastník musíte něco aktivně činit a konat. Například rodič daruje svým dětem nemovitost, ale v darovací smlouvě zakotví, že děti mu musí pomáhat až do jeho smrti s úklidem a nákupy a zároveň ho musejí nechat v nemovitosti dožít.
Co zkontrolovat na listu vlastnictví? Věcná břemena a služebnosti katastr nemovitostí zapisuje na listy vlastnictví jednotlivých nemovitostí. List vlastnictví je rozdělen do několika částí. Věcná břemena se mohou objevit v části B nebo C. Pokud věcné břemeno najdete v části B, je zřízeno ve prospěch nemovitosti. Pokud ale svítí v části C, je nemovitost věcným břemenem zatížena, což znamená, že ho budete muset strpět. Část C byste si tedy měli pořádně zkontrolovat, protože přehlídnutí nepříjemného věcného břemene se nevyplácí.
Věcné břemeno nezapsané v katastru. Můžeme se setkat i se situací věcného břemena nezapsaného v katastru. To je nejčastěji spojeno s minulým režimem a inženýrskými sítěmi. I přesto, že v katastru není žádná zmínka, při případných sporech je ale i na nezapsané břemeno v takovémto případě brán zřetel. To znamená, že každou kupovanou nemovitost byste si měli prověřit s odborníky, abyste nekoupili zajíce v pytli.
Jak vymazat věcné břemeno z katastru? Chcete se věcného břemene zbavit? Pak musíte na katastr nemovitostí podat návrh na výmaz a odůvodnit, na základě čeho má věcné břemeno nebo služebnost zaniknout. Podání návrhu vás vyjde standardně na 2 000 Kč.
Na základě čeho může věcné břemeno zaniknout? Na základě rozhodnutí příslušného orgánu. Ze zákona. Smrtí oprávněného Zánikem oprávněného v případě právnické osoby. Splněním rozvazovací podmínky = podepište smlouvu, kde se s protistranou domluvíte na zániku.
List vlastnictví (LV) – na listu vlastnictví je přesně specifikována daná nemovitost a také určen její vlastník. Bez listu vlastnictví se tedy neobejdete. LV si můžete zkontrolovat na webových stránkách katastrálního úřadu – www.cuzk.cz Zde podle adresy nemovitosti vyhledáte skutečného vlastníka. Údaje jsou bezplatné a dostupnému každému. Originál listu vlastnictví si můžete zajistit také na pobočce katastrálního úřadu nebo na místech České pošty či obecního úřadu, kde mají vzdálený přístup do katastru. Stejný přístup pak využívají realitní kanceláře a mohou si dokumenty zajistit.
Nabývací titul – nabývacím titulem je myšlen dokument, na základě, kterého jste získali vlastnictví k dané nemovitosti. Nejčastější varianty nabývacích titulů je kupní smlouva, darovací smlouva nebo rozhodnutí o dědictví. Nemáte-li tuto listinu u sebe, nevadí. Příslušný katastrální úřad ji archivuje a je tedy možné si ji vyžádat. Nabývací titul je veřejně dostupný údaj, takže si pro něj na katastrální úřad může zajít kdokoliv.
Stavební dokumentace – ze zákona (od 1.7.2024) by každý majitel měl uchovávat aktuální stavební dokumentaci k nemovitosti. Nestačí tedy mít původní plány domu, když byla polovina přestavěna. Vždy by si měl majitel takovou dokumentaci aktualizovat. Ano, je to těžké a často nákladné, ale i tuto podmínku ukládá každému prodávajícímu zákon. (náklady na vyhotovení jsou 10–50 tis. Kč)
PENB – průkaz energetické náročnosti budovy. Ať už je to byt, dům či kanceláře každá budova musí mít při prodeji vyhotovený PENB. V zákoně jsou výjimky pro nemovitosti, na které se to nevztahuje, např: garáž, rekreační objekt menších rozměrů či starší stavby bez provedené rekonstrukce. (náklady na vyhotovení jsou 4–8 tis. Kč).
Podstata předkupního práva. Předkupní právo znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti (označován též jako „předkupník“) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí nemovitost prodat zájemci o nemovitost (označován též jako „koupěchtivý“). Předkupní právo tak z pohledu prodávajícího spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého. Smysl předkupního práva je tak logický a zřejmý, snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejmenšího poštu osob, čímž se zejména usnadňuje správa a nakládání s věcí.
Kdy předkupní právo zůstává. Předkupní právo po novele náleží spoluvlastníkům nemovité věci tehdy, kdy spoluvlastnictví bude založeno pořízením pro případ smrti (tzn. typicky závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě spoluvlastníkům náleží předkupní právo k podílům ostatních spoluvlastníků nemovitosti, avšak pouze po dobu 6 měsíců od doby, kdy takové spoluvlastnictví vzniklo. Po uplynutí této doby mohou spoluvlastníci svůj podíl převádět libovolně a bez činění předkupní nabídky ostatním spoluvlastníkům. Tato výjimka dopadne typicky na ty situace, kdy například tři osoby zdědí nemovitost, čímž se z nich stanou podíloví spoluvlastníci. Bez dotčení zůstala i po 1. 7. 2020 samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. I nadále totiž trvá zájem o to, aby se v duchu právní zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) pozemek i na něm postavené budovy nacházely ve vlastnictví totožné osoby.
Výhody zrušení předkupního práva. Výhody zrušení předkupního práva se promítly hlavně do převodů bytových jednotek. Nejvíce novela a omezení předkupního práva v pozitivním smyslu ovlivnila převody bytových jednotek, s jejichž vlastnictvím souvisí i spoluvlastnický podíl na další nebytové jednotce (typicky společné garáži nebo společném prostoru využívaném jako sklepy) náležející formou spoluvlastnictví vlastníkům všech bytů v domě. K tomuto spoluvlastnickému podílu se zpravidla váže právo výlučného užívání konkrétního garážového stání či sklepní kóje.
Nevýhody zrušení předkupního práva. Výše uvedená pozitiva však nejsou jedinými dopady, které nové znění zákona od 1.7. 2020 přinesla. I tato mince má dvě strany. Je totiž nutné si uvědomit, že institut předkupního práva má v právním řádu své opodstatnění, kdy jeho základním smyslem je zamezení tříštění vlastnických práv k nemovitostem. Platí totiž, že čím méně spoluvlastníků nemovitost vlastní, tím snazší je ve většině případů domluva ohledně správy nemovitosti. Dohady o výměně střechy, zateplení domu nebo dalších velkých investicích bývají totiž mnohdy vypjaté i mezi dvěma spoluvlastníky. Tím spíš tehdy, kdy se nemovitost nachází ve spoluvlastnictví třech, šesti nebo klidně deseti různých osob.
Nevýhody v praxi. Stejně tak je žádoucí, aby třeba rodinný dům nacházející se ve spoluvlastnictví třech sourozenců zůstal „v rodině“ i do budoucna. Zde hrálo předkupní právo ve stávajícím znění klíčovou roli a představovalo ochranu ostatních spoluvlastníků v případech, kdy se např. jeden ze sourozenců ocitl ve finančních problémech nebo se z jiných důvodů chtěl svého podílu zbavit. Tehdy mohli sourozenci z titulu spoluvlastnictví uplatnit své předkupní právo a podíl třetího sourozence poměrně vykoupit. Od 1. července 2020 však vlastník spoluvlastnického podílu nemovitosti může svůj podíl převést na třetí osobu prakticky bez vědomí ostatních spoluvlastníků. Může se tak stát, že podíl nabude osoba pofidérní pověsti, člověk ohrožený exekucí/insolvencí nebo třeba investor či developer, který bude mít se svým podílem obchodní plány narušující bydlení ostatních spoluvlastníků domu. V takových situacích představila novela řadu rizik, která se reálně projevovala právě v letech 2014 až 2017, a která byla jednou z hlavních motivací pro zavedení předkupního práva v podobě účinné od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020. Přístup zákonodárce tak nelze hodnotit příliš kladně. Ano, podařilo se odstranit problémové záležitosti. Ale smysl předkupního práva pro zbylé případy měl být zachován. Ostatně tak tomu prvotní vládní návrh zákona i zamýšlel. Do občanského zákoníku mělo být implementováno nové ustanovení § 1188a, které by z režimu předkupní práva vyjmulo pouze zmíněné problematické převody nemovitostí, s jejichž vlastnictvím je spojen spoluvlastnický podíl na další nemovitosti (pozemku, sklepu či třeba garáži). Novela tak všeobecně zjednodušila život zájemcům o nabytí spoluvlastnického podílu – ať už s ním budou mít jakékoliv úmysly, ať už si budou chtít pořídit byt s garážovým stáním a sklepní kójí pro svoje bydlení, anebo investovat do podílu na domu situovaného v atraktivní lokalitě s vidinou zisku. Z pohledu stávajících spoluvlastníků nemovitostí naopak oslabila vidina možnosti budoucího zvýšení svého podílu na nemovitosti v momentě, kdy se některý z dalších spoluvlastníků rozhodne svůj podíl prodat. Je také třeba si uvědomit, že celá řada lidí pořizovala nemovitost do spoluvlastnictví, a to buď v rolích investičních nebo životních partnerů. Předkupní právo v těchto případech zajišťovalo značnou míru právní jistoty, že jeden partner bez vědomí druhého nemůže svůj podíl prodat, a umožnit tak užívání nemovitosti třetí osobě. To po novele odpadlo. Proto lze jen doporučit zřídit si v takovém případě smluvně předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.
Renovace a opravy. Možná ten nejefektivnější způsob, jak zvýšit hodnotu nemovitosti. Oprava střechy, podstatné i menší zásahy do elektroinstalace, výměna starých oken za moderní plastová, případně opravy omítek či prasklin ve zdivu. Je to spousta další práce, mnoho lidem se do toho tedy samozřejmě nechce. Nicméně tyto a další podobné úpravy mohou přinést výhodný pákový efekt v porovnání hodnoty oprav a následného navýšení hodnoty nemovitosti.
Modernizace kuchyně a koupelny. Patří mezi ty klíčové místnosti v nemovitostech a kupující na ně kladou zpravidla během prodejního procesu a fyzických prohlídek opravdu velký důraz. Moderní kuchyně či koupelna zvyšují atraktivitu prodávané nemovitosti, a tedy i její cenu. Zvažte, zda se nevyplatí vyměnit spotřebiče či úložné prostory a díky tomu si posléze klást vyšší cenu za prodávaný byt či dům.
Úklid a práce na zahradě. První dojem tvoří významnou část ve vnímání kupce v rámci návštěvy prodávané nemovitosti. Nedoporučujeme tedy podcenit přípravu. Není nic horšího, než když člověku představujete navenek skvěle vypadající nemovitost, ale na kupce to nemá z důvodu nepořádku v interiéru téměř žádný vliv. Stejně tak se vyplatí investovat nějaký ten čas do úpravy vaší předzahrádky. Posekaný trávník je holý základ, odstranění shnilých rostlin je nutností a naaranžování zahradní skalky je už ten nejvyšší level.
Profesionální fotografie a prezentace inzerované nemovitosti. Zde už můžete všechny potřebné úkony vložit do rukou realitního profesionála. Realitní makléř přesně ví, co na lidi působí, a tomu přizpůsobí celkovou prezentaci vašeho prodávaného domu či bytu. Svěřte svou nemovitost do rukou opravdových odborníků.
Marketing spojený s inzercí. Za dynamickým slovem marketing lze v rámci realitního světa schovat mnohé. Chápejme tedy marketing jako správně nastavenou cenu z hlediska konkurenčního realitního trhu, z hlediska reálného stavu nemovitosti, a především z hlediska pravdivých informací. Je důležité zvolit správné komunikační kanály, jak váš prodávaný byt dostat do podvědomí osob, které by měly o vaši nemovitost opravdový zájem.
Dodatečná legalizace černých staveb. Jednou z významných změn je určitě možnost dodatečné legalizace černých staveb. Do současnosti těmto typům staveb hrozilo, že budou muset být odstraněny svým majitelem či státem na náklady majitele. Nyní bude možné provést dodatečnou legalizaci stavby, byť za lehce přísnějších podmínek.
Otázka vzniku Nejvyššího stavebního úřadu zodpovězena. Nejvyšší stavební úřad a ani zamýšlená soustava stavebních úřadů nakonec nevznikají. Zřízen bude pouze Dopravní a energetický stavební úřad, který bude mít na starosti hlavně dopravní a energetické stavby. Pro běžné stavebníky tedy budou i nadále fungovat stávající příslušné stavební úřady.
Snížení administrativy? Ano i ne. Celý administrativní proces by měl být nyní více efektivní a jednodušší, nicméně stále celý proces získání stavebního povolení neproběhne na jeden zátah, jak bylo již dříve přislíbeno. I nadále se nevyhnete zajišťování některých podkladových stanovisek či vyjádření.
Novinka ve formě jednotného environmentálního stanoviska. Úplnou novinkou je vydávání tzv. Jednotného environmentálního stanoviska, které by mělo integrovat vyjádření, stanoviska a rozhodnutí vydávaná v oblasti životního prostředí dle jednotlivých právních předpisů tak, aby budoucí stavebník nemusel sám zjišťovat stanoviska jednotlivých dotčených úřadů.
Třídění staveb. - současná podoba zatřízení staveb zůstává v nezměněné podobě.
Sloučení územního a stavebního řízení. - sloučení územního a stavebního řízení do jednoho povolovacího řízení zůstává.
Elektronické podání žádosti o stavební povolení. - do budoucna zůstává v nezměněné podobě.
Závazné lhůty. - jednotlivé závazné lhůty pro vydání povolení zůstávají i nadále v nezměněné podobě, tedy např. pro jednoduché stavby to je stále hraničních 30 dnů.
Princip úplné apelace. - princip úplné apelace zůstává v nezměněné podobě.
Jaká je daň při prodeji nemovitosti? Je rozdíl, pokud prodáváte nemovitost jako fyzická anebo právnická osoba. Pokud prodáváte nemovitost ve svém soukromém vlastnictví, vztahuje se na vás 15% sazba daně z příjmu. Pokud prodáváte nemovitost z pozice vašeho podnikatelského subjektu, je výsledná sazba o 4procentní body vyšší, tedy 19 %. Daň se platí ze zisku, nikoliv z prodejní ceny nemovitosti. Základem daně tedy bude příjem očištěný o prokazatelné výdaje s tím spojené. Příkladem mohou být různé druhy oprav, posudky statika anebo náklady za realitní kancelář.
Kdy jste od daně osvobozeni? Existuje několik situací, při kterých jste od daně z příjmu osvobozeni. Nyní si jednotlivé možnosti představíme: 1) Nemovitost vlastníte nejméně 2 roky a máte v ní bydliště – pokud ve vašem bytě anebo rodinném domě máte nahlášené trvalé bydliště nejméně 2 roky před prodejem nemovitosti, jste od této daně osvobozeni. 2) Peníze z prodeje jdou na obstarání vlastní bytové potřeby – Pokud prodáte nemovitost, a finanční prostředky použijete v rámci obstarání vlastní bytové potřeby, jste od daně osvobozeni. Nejpozději však do konce zdaňovacího období, kdy jste peníze za nemovitost získali. 3) Osvobození z důvodu vlastnictví – Doba osvobození od daně z nemovitosti se v současnosti částečně liší. Pokud jste svou prodávanou nemovitost nabyli až po 1. lednu roku 2021, jste od daně z příjmu osvobozeni po 10 letech od jejího nabytí. Pokud jste však prodávanou nemovitost nabyli před 1. lednem roku 2021, vztahuje se na vás osvobození od daně z příjmu 5 let od jejího nabytí.
A kdy je třeba ohledně osvobození od daně informovat finanční úřad? V případě, že momentálně řešíte tuto daň, a vztahuje se na vás jedna z možností osvobození od daně z příjmu, je nutné u této skutečnosti informovat správce daně, tedy finanční úřad. Od roku je zákonem dáno, že pokud ohlášení neprovedete, není možné z vaší strany žádat o osvobození od daně.
Ceny bytů, domů a pozemků se v České republice stále drží na historickém maximu. Pochopitelně se však bude lišit pořizovací částka za byt o stejné výměře v různých částech země. Kde vyjde vlastní bydlení nejdráž, kde jej pořídíte nejvýhodněji a jaké faktory ovlivňují jeho hodnotu?
Lidé chtějí být blízko přírodě i centru. Bez ohledu na konkrétní město, okres nebo kraj je pro zájemce o nemovitost často stěžejní dostupnost služeb, jako jsou lékaři, školy a školky. Zásadní je také dobrá dostupnost MHD, blízkost kulturního či sportovního vyžití nebo množství zeleně a parků v okolí. Ačkoliv by se mohlo zdát, že se za vyšší ceny prodávají novější byty, ne vždycky je to pravda. Zejména v nejžádanějších lokalitách velkých měst se ceny bytů odvíjejí zejména od velikosti a adresy a stáří budovy se v ceně příliš nepromítne, zejména pokud je po renovaci, zateplená a v celkově dobrém stavu. Úplně nové byty jsou však samozřejmě dražší, vzhledem k velké zastavěnosti měst už jich však v centrech ubývá a staví se častěji na okrajích měst.
Nejdražší lokality? Žádné překvapení... Ačkoliv byl nárůst cen v krajích vyšší než v české metropoli (meziroční nárůst cen nemovitostí se v roce 2021 pohyboval kolem 14 procent v regionech, zatímco Praha podražila průměrně o 5,5 procenta), ani tento fakt příliš nezamíchal pořadím: nejdražší jsou stále byty a domy v Praze, kde za 1 metr čtvereční bytu zaplatíte průměrně 137 518 korun. Hned za Prahu se řadí Brno, ve kterém se metr čtvereční bytu pořídí průměrně za 100 100 Kč. Neustálý nárůst cen ovlivnil i trendy v nakupování nemovitostí: zatímco do roku 2022 byl největší zájem o byty s dispozicí 2+1, nyní je největší poptávka po bytech 1+1, které tvoří více než 40 procent prodejů. Mezi lokality s nejdražšími byty se řadí i Královéhradecký a Liberecký kraj. Průměrná cena za metr čtvereční, která se blíží 90 000 Kč, je totiž zvednuta populárními horskými apartmány, které si lidé často pořizují jako tzv. investiční byty.
Nejlevnější zůstávají severní Čechy. Mezi nejlevnější lokality se i nadále řadí města v severních Čechách, jako je například Ústí nad Labem s průměrnou cenou 40 000 Kč za metr čtvereční. Ještě nižší ceny nabízí Most nebo Teplice, vlastní bydlení pořídíte levně i v Moravskoslezském kraji. Optikou dnešních cen je levné i pořízení bytu v Ostravě s průměrnou cenou 47 000 Kč za metr čtvereční. Důvod nižších cen v těchto lokalitách je poměrně zřejmý – méně práce, nižší životní standard a často i znečistěný vzduch.
Ceny nemovitostí jsou podle České národní banky o 57 procent vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti, která si pořizuje vlastní bydlení. Bankovní rada ČNB na svém čtvrtečním zasedání zmírnila podmínky pro žadatele o hypoteční úvěry. Od července vypne ukazatel DSTI, který nastavuje maximální výši měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. V platnosti však zůstávají horní hranice úvěrových ukazatelů LTV a DTI. Poměr dluhu k hodnotě nemovitosti (LTV) zůstává na 80 procentech, respektive 90 procentech pro žadatele mladší 36 let. Poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu (DTI) pak činí 8,5, resp. 9,5násobek ročních čistých příjmů. „V době, kdy bojujeme se zvýšenou inflací, je nutné dodržovat přísné podmínky pro poskytování hypoték. Při vyšších úrokových sazbách však ukazatel DSTI není zapotřebí,“ uvedl guvernér ČNB Aleš Michl. Toto rozhodnutí vychází z posouzení vývoje aktuálních a očekávaných systémových rizik v oblasti úvěrů na bydlení a trhu nemovitostí, zranitelnosti bankovního sektoru a sektoru domácností a ostatních faktorů, které ovlivňují odolnost obou těchto sektorů. Počet nových hypotečních úvěrů v důsledku přísnější měnové politiky ČNB, která nastavila hlavní úrokovou sazbu na 7 procent, výrazně klesl. V Česku také v důsledku toho došlo ke korekci cen nemovitostí. Podle radní ČNB Kariny Kubelkové může v současných podmínkách financovat bezpečně hypotéku na nemovitosti méně než 10 procent domácností.
Nadhodnocené nemovitosti.Zpráva o finanční stabilitě – jaro 2023 obsahuje rovněž výsledky zátěžového testu všech segmentů finančního sektoru. Výsledky dokládají schopnost finančních institucí ustát i silně nepříznivý vývoj. „Bankovní sektor je dlouhodobě ve velmi dobré kondici. Ačkoliv přetrvávajícím rizikem zůstává další vývoj kvality úvěrového portfolia, jeho postupné zhoršování, pozorované v minulém roce, se na počátku tohoto roku zastavilo. To je pozitivní signál. Úvěrové ztráty jsou i nadále utlumené a ČNB proto věnuje velkou pozornost problematice jejich včasného a konzervativního zachycení v hospodaření bank,“ konstatoval ředitel sekce finanční stability ČNB Libor Holub. Podle ČNB však zůstávají výrazně nadhodnoceny ceny nemovitostí v Česku. Ceny prodaných bytů v tuzemsku se v průměru snižovaly, přesto však byly ke konci prvního čtvrtletí 2023 o 57 procent vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti pořizující si vlastní bydlení. Z hlediska nákupu bytů za účelem pronájmu dosahovalo odhadované nadhodnocení přibližně 23 procent. ČNB simulovala budoucí scénáře vývoje nemovitostí. V normálním scénáři předpokládá pokles nemovitostí o 5 procent. V nepříznivém scénáři pak mohou klesnout o víc než 15 procent. „Pravděpodobnost tohoto nepříznivého scénáře je však nízká,“ uvedl Holub. V současném roce nicméně bude docházet k refixaci úvěrů na vyšší sazby, což by mohlo některým domácnostem způsobit potíže. Nejhorší scénář by však nastal v případě nárůstu nezaměstnanosti, k čemu však zatím nedochází.
Stabilní banky. „Výsledky zátěžových testů ukázaly, že jak v Základním scénáři vývoje ekonomiky, tak v hypotetickém Nepříznivém scénáři by bankovní sektor jako celek splnil regulatorní kapitálové požadavky,“ doplnil. Bankovní rada ve čtvrtek rovněž rozhodla o snížení sazby proticyklické kapitálové rezervy na úroveň 2,25 %, kterou budou banky povinny dodržovat od 1. července 2023. V tomto rozhodnutí zohlednila pozici ekonomiky v sestupné fázi finančního cyklu, rozsah dříve přijatých cyklických rizik v bilanci bankovního sektoru a současnou úroveň ekonomických a geopolitických nejistot. „Bankovní rada je připravena sazbu rezervy dále pozvolně snižovat, pokud i nadále uvidíme pokračování trendu přirozeného odeznívání cyklických rizik z bilancí bankovního sektoru. Při naplňování scénáře výrazného zhoršení ekonomické situace a vzniku neočekávaných úvěrových ztrát v domácím bankovním sektoru je bankovní rada připravena rezervu i zcela uvolnit. To by pak umožnilo jak pokrytí vzniklých ztrát, tak zajištění dostatečné kapitálové kapacity bank k úvěrování reálné ekonomiky,“ zdůraznila členka bankovní rady ČNB Karina Kubelková. Viceguvernér Jan Frait v minulosti upozorňoval na rizika hypoteční bubliny, kdy od roku 2016 do 2021 výrazně narostl objem nových hypotečních úvěrů a zvýšily se ceny nemovitostí. „Snadná dostupnost hypotečních úvěrů vedla opakovaně k roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení, která je zdrojem úvěrových a makroekonomických rizik,“ uvedl nedávno Frait. „Současné limity ČNB byly nastavované na podzim roku 2021, kdy byly hypoteční úrokové sazby pod třemi procenty. Situace se ale za poslední rok a půl zásadně změnila, bydlení se především v Praze stalo nedostupné,“ uvedl Ostatek. Podle jeho výpočtů měsíční splátka hypotéky na běžný byt narostla jenom touto změnou skokově z 29 tisíc korun na více než 41 tisíc korun. Při požadovaném DSTI pak musí mít mladá rodina čisté měsíční příjmy vyšší než 83 tisíc Kč. „To je zcela nad možnosti drtivé většiny domácností, a pokud nic nezměníme, bude bydlení i nadále nedostupné,“ dodává hypoteční expert. Zpřísněné podmínky pro získání hypotečního úvěru ze strany ČNB byly novinkou. Od roku 2015 používala k omezení rizik při poskytování úvěrů sadu pravidel souhrnně označovaných jako Doporučení. Nastavit závazné horní hranice těchto ukazatelů centrální banka může od roku 2021, kdy schválil Parlament ČR novelu zákona o České národní bance.
NÁVRH VLÁDY, KTERÁ CHCE ČÁST VÝNOSŮ Z DANĚ NEMOVITOSTI PŘEVÉST DO STÁTNÍ POKLADNY. Vláda v rámci svého boje za zpomalení tempa zadlužování státu zvýší daň, která zabolí všechny majitele nemovitostí v Česku. Roční platba pro statisíce vlastníků vzroste až na dvojnásobek. Doplatek se bude pohybovat od stovek až po tisíce korun za rok. Ačkoliv se řada odborníků z oblasti realit dlouhodobě shoduje v tom, že vzhledem k velmi nízké míře majetkového danění bylo zvýšení této daně v Česku nasnadě, návrh budí emoce. Dosud totiž tento výnos směřoval čistě do obecních pokladniček. A obce měly za zaplacené peníze naopak na starost městskou infrastrukturu. Návrh by ale tento mechanismus změnil a část vybrané daně by zamířila do rukou státu. Podle ministra financí Zbyňka Stanjury (ODS) by tato změna mohla pro státní pokladnu znamenat příspěvek ve výši až devíti miliard korun ročně.
LOKÁLNÍ DAŇ DO STÁTNÍ POKLADNY. Pro ministerstvo byl výběr daně dosud ztrátový, neboť její správa, kterou vykonávají finanční úřady, stojí 1,2 miliardy korun ročně, zatímco inkaso bylo stoprocentním příjmem obcí. „Obecní rozpočty zavedení státního koeficientu rozpočtově nijak nepoškodí a bude jim nadále náležet dosavadní inkaso daně,“ argumentuje pro návrh Ministerstvo financí. Úskalí návrhu ale vidí například sociolog a ekonom Akademie věd České republiky Martin Lux. Podle něj je daň z nemovitosti lokální, a proto by její výnos měl náležet čistě obcím. „Vlastníci platí obci za to, že zajišťuje k jejich domům a bytům potřebnou infrastrukturu, že se o ně a nepřímo i o jejich majetek dobře stará. Tak by to také mělo zůstat,“ uvedl ekonom. Vhodná podle jeho slov není ani plošnost opatření. „Je to jen takový účetní přístup, který je nejjednodušší. Máme dluh, a tak zvýšíme odvody. A zvýšíme je všem stejně, chudým i bohatým, spekulantům i odpovědným vlastníkům nebo pronajímatelům,“ uvedl Lux. Daň z nemovitosti by podle jeho slov měla v první řadě odrážet hodnotu nemovitosti. Za druhé by se daň měla zvýšit zejména u bytů, kde nikdo nebydlí trvale a dlouhodobě. U těch by mělo jít o mnohem razantnější zvýšení, až třeba na desetinásobek současné hodnoty. „Naopak pro chudší vlastníky bydlení, jako jsou senioři, kteří mají nízké příjmy, nebo matky samoživitelky, které bydlí v bytech trvale a dlouhodobě, by daň mohla zůstat stejná, nebo se dokonce snížit,“ navrhuje ekonom.
JAK BUDE NOVÝ VÝBĚR DANĚ FUNGOVAT? V praxi by nový model výběru majetkové daně měl vypadat stejně jako dosud. K němu by se ale měl přidat takzvaný státní koeficient ve výši 1. V konkrétních číslech může daň z nemovitosti vypadat různě. Roční výpočet je totiž ovlivňován jak velikostí, typem nemovitosti, tak i lokalitou, kde se nachází. Celkový poplatek se řídí dvěma koeficienty. První je odstupňován podle velikosti obce či města, kde se nemovitost nachází. Druhý, takzvaný místní koeficient si určují jednotlivé radnice. Čím vyšší koeficient, tím vyšší také finální roční poplatek. Jedním z nejlevnějších okresních měst z pohledu pravidel pro výběr daně z nemovitosti jsou Strakonice. Tam by majitel dvoupokojového bytu s plochou padesáti metrů čtverečních zaplatil 384 korun za rok. V případě naopak jednoho z nepřísnějších měst pro výběr daně z nemovitosti, Karlových Varů, by za stejný byt bylo třeba zaplatit 1080 korun. Pokud tedy obec uplatňuje místní koeficient ve výši 3, inkasuje trojnásobek základní sazby. Zavedením státního koeficientu vzroste celková daň o třetinu. Ve většině případů, kdy obec uplatňuje pouze základní sazbu daně, tak dojde zavedením státního koeficientu ke zdvojnásobení daně. Například za průměrný sedmdesátimetrový byt na Praze 1 dnes majitel zaplatí přibližně 1700 Kč ročně, nově bude platit 2500 Kč. Za podobně velký byt v Brně zaplatí dnes majitel zhruba 600 Kč, nově to bude asi 1200 Kč. V Ostravě a v Plzni se daň liší podle městské části. V obou městech může dosahovat až 770 Kč s tím, že nově to bude zhruba 1450 Kč.
INFLACE OVLIVNÍ VÝŠI DANĚ. Jednou z velkých inovací v rámci majetkové daně má být také zavedení automatického valorizačního mechanismu, který bude reagovat na růst inflace. Takzvaný inflační koeficient by se mohl promítnout do ročního poplatku od roku 2025. Obec další zvyšování daně bude ale podle ministerstva financí moci kompenzovat. „V případě, že se obec rozhodne nepromítnout výši inflace do místní části daně, může snížit místní koeficient, který výši místní části daně ovlivňuje, a tím kompenzovat případný růst místní části daně,“ uvedla pro Seznam Zprávy Gabriela Krušinová, tisková mluvčí resortu.
HROZÍ DRAŽŠÍ NÁJEMNÉ. Diskuze o návrhu zvýšení daně z nemovitých věcí na dvojnásobek a zavedení automatické valorizace se očekává mezi politiky i veřejností. Kritici upozorňují na možné negativní dopady na realitní trh a potenciální riziko, že majitelé nemovitostí s vyššími náklady přenesou břemeno na nájemníky.
NA CHVOSTU ŽEBŘÍČKU.Pro úplnost je nutno dodat, že právě v Česku je zdanění nemovitostí ve srovnání s jinými zeměmi OECD velmi nízké. Podle dat za rok 2021 tvořila tato daň na českém HDP vůbec nejnižší podíl ve srovnání všech zemí OECD. Stejně je na tom jen Estonsko. I tam tvoří na celkovém HDP daň z nemovitosti 0,2 procenta. Naopak nejvyšší podíl daň tvoří v Koreji, Lucembursku a Kanadě, kde dosahuje hranice čtyř procent.
NĚKTEŘÍ PRONAJÍMATELÉ BYTU SE BRÁNÍ TOMU, ABY SI V JEJICH PRONÁJMU NÁJEMNÍCI ZŘÍDILI TRVALÝ POBYT. Jedním z hlavních důvodů jsou obavy z případné exekuce spojené se zabavením vybavení bytu. Musí mít nájemník k přepisu trvalého bydliště souhlas majitele bytu? Nebo jde o něco, co můžete řešit bez jeho součinnosti.
OD SPOKOJENÉHO BYDLENÍ K EXEKUCI. Pokud je nájemník v exekuci, často tento problém řeší zodpovědné osoby ve formě srážek ze mzdy. Pokud situaci daným způsobem řešit nemohou, je zde možnost zabavení majetku. To znamená, že se exekutor může podívat i do nájemního bytu. Ten vám však zabavit nemůže. To ale nelze říct o vybavení – a právě to je jeden z největších strašáků všech pronajímatelů. Mají strach, že přijdou o vybavení, které je někdy jejich.
NÁJEM, PODNÁJEM A TRVALÝ POBYT. Trvalý pobyt v pronájmu vám majitel bytu zakázat nemůže – a to s ohledem na nový občanský zákoník. Jednalo by se totiž o zkracování práv nájemce. Zákaz nelze vepsat ani do nájemní smlouvy, toto ustanovení je neplatné. I proto vám jak nájemci stačí vzít svoji platnou nájemní smlouvu, zajít s ní na úřad a nechat si přepsat svůj trvalý pobyt na adresu nájmu. Váš pobyt se zaeviduje, i kdyby majitel nesouhlasil. Pokud však máte status podnájemce (spolubydlení či nájem v družstevním bytě), je to trochu složitější. Jestli se budete chtít jako podnájemník přihlásit k trvalému pobytu, ohlašovna vše nahlásí majiteli. Když ohlašovně sdělí, že s trvalým pobytem nesouhlasil, ohlašovna se nájemci ozve s tím, aby sdělil, zda je jeho smlouva platná a aby udělil souhlas s užíváním bytu.
TRVALÉ BYDLIŠTĚ V PRONÁJMU: JAK NA TO? Změna trvalého pobytu v pronájmu je snadnou procedurou. Stačí, abyste zašli na městský či obecní úřad v místě nového trvalého pobytu. S sebou berete občanský průkaz a nájemní smlouvu. Vyplníte list k trvalému pobytu, přidáte podpis a máte téměř hotovo. Na úřadě zaplatíte malý poplatek ve výši 50 Kč, ustřihnou vám roh občanky a k průkazu přidají papírek s novou adresou. Vy si musíte do 15 dnů zažádat o nový občanský průkaz.
ZRUŠENÍ TRVALÉHO POBYTU PRONAJÍMATELEM. Pronajímatel vám může trvalý pobyt za určitých podmínek zrušit. V takovém případě musí návrh na zrušení pobytu řádně odůvodnit. Vždy se však jedná o jednu z těchto tří možností plynoucích ze zákona: 1.Trvalý pobyt vám může majitel bytu zrušit, pokud nemovitost byla odstraněna, zanikla nebo přestala splňovat podmínky k užívání za účelem bydlení. 2.Pokud nájemní smlouva skončila a nájemce se odstěhoval, ale nový trvalý pobyt si jinde nevyřídil. 3.Pronajímatel může navrhnout zrušení trvalého pobytu nájemci, pokud se zjistí, že byl nahlášen na základě neplatných, nebo dokonce padělaných dokladů.
MAJETEK PRONAJÍMATELE VS. EXEKUCE. Pokud chcete zabránit zabavení majetku pronajímatele, vždy k nájemní smlouvě dokládejte i předávací protokol. V něm musíte uvést, s jakým nábytkem a spotřebiči máte byt pronajatý. Ideální připojte také fotodokumentaci.